Context
Online verhuurplatforms voor het boeken van een vakantie zijn niet meer weg te denken. Elk platform had van origine zijn eigen doelgroep. Airbnb ontstond als goedkoop alternatief voor hotels: een luchtbed - en later een kamer - huren bij een particulier thuis. In de loop van de tijd vervaagde deze segmentering en werd het aanbod homogener – er zijn inmiddels talloze verhuurplatforms, waar het aanbod van particulieren en reguliere toeristische aanbieders zich vermengen.
In Zeeland is het verhuren van kamers of bijgebouwen bij het woonhuis al vele jaren gemeengoed. Ooit toegestaan om inwoners mee te laten profiteren van het groeiende toerisme. Verhuurplatforms vervullen voor deze particuliere verhuurders een belangrijke rol in het vermarkten van hun aanbod. De platforms hebben echter ook de uitbreiding van het aanbod aangejaagd. Via verhuurplatforms wordt het verhuren van een kamer in je huis of je (vakantie)woning erg eenvoudig gemaakt. In een paar uur staat een accommodatie online en komen de boekingen zogezegd als vanzelf binnen. Toen verhuurplatforms wereldwijd een vlucht namen en ook het aanbod in Nederland fors werd uitgebreid, ontstond de zorg dat dit fenomeen een negatieve impact zou hebben op de leefbaarheid van dorpen en steden. Denk aan de mogelijke overlast voor buurtbewoners (de zogenaamde rolkofferterreur in grote steden) en de mogelijke impact op de woningmarkt.
Doel van onderzoek
Om de omvang van dit fenomeen in Zeeland beter in beeld te brengen heeft HZ Kenniscentrum Kusttoerisme onderzoek laten doen door de Expertpool Toeristische Verhuur Woonruimte, een samenwerkingsverband van Universiteit Utrecht en adviesbureau Sweco. Zowel in 2022 als in 2023. Het onderzoek is gefinancierd door Provincie Zeeland.
Naam Airbnb als term voor particuliere vakantieverhuur
Het is belangrijk om te realiseren dat hoewel in het rapport steeds de naam Airbnb wordt gebruikt, het onderzoek ook de resultaten van enkele andere toeristische verhuurplatforms omvat. De naam Airbnb wordt in dit onderzoek gebruikt als overkoepelende term voor de vakantieverhuur van
particuliere kamers en woningen via dit type platforms. Zie onderaan de tekst die dit verder uitlegt.
Belangrijkste uitkomsten van het onderzoek
Aantallen en overnachtingen
- In 2022 telde Zeeland ruim 6.000 accommodaties die actief waren op de diverse verhuurplatforms als Airbnb en Vrbo. Dit is circa 15% van het totaalaanbod in Zeeland.
- Van deze accommodaties kenmerkt 93% zichzelf als volledige woning (vakantiewoning of woonhuis) en 7% als kamer (bedrijfsmatig of particulier).
- Samen waren ze goed voor circa 730.000 nachten dat ze geboekt of niet beschikbaar waren. Het is niet bekend met hoeveel personen er werd overnacht in de accommodaties.
- Een woning werd in 2022 gemiddeld 121 nachten en een kamer 130 nachten verhuurd c.q. geregistreerd als niet beschikbaar. Het is niet bekend of deze overnachtingen via een verhuurplatform zijn geboekt of door de eigenaar of het bedrijf zelf. In vergelijking met andere bestemmingen is deze bezetting voor zowel woningen als kamers hoog te noemen.
- Ontwikkeling 2019-2022: +40% actieve accommodaties en +50% gereserveerde/niet beschikbare nachten op deze verhuurplatforms.
Prijsontwikkeling
- Een overnachting in een woning kostte in 2022 gemiddeld € 160 en in een kamer € 105.
- In 2022 was de gemiddelde omzet voor een woning € 18.865 en voor een kamer € 13.810.
- Er is tussen 2019 en 2022 een flinke prijsstijging zichtbaar. Vergeleken met 2019 nam de gemiddelde overnachtingsprijs voor gehele woningen met € 37,80 toe en voor kamers met € 29,65.
Spreiding
- In Zeeland zijn duidelijke verschillen te zien in de spreiding van actieve accommodaties op de verhuurportals. Vooral aan de kust zijn hoge concentraties te vinden. Regio Walcheren valt op: in gemeente Veere, in Middelburg en Vlissingen zijn relatief grote clusters traceerbaar.
- In 2022 was 43% van de accommodaties gelegen binnen woonkernen. Dit aandeel blijft door de jaren relatief stabiel, want in 2019 was dit aandeel 42%. Dat een accommodatie binnen een woonkern ligt, hoeft niet te betekenen dat het om een regulier woonhuis gaat. In Zeeland zijn binnen woonkernen eveneens vakantieparken en campings gevestigd.
- Het aandeel accommodaties binnen woonkernen verschilt sterk tussen gemeenten.
- Het grootste deel van de accommodaties bevond zich in 2022 op een vakantiepark, huisjesterrein of camping (52% van het totale aanbod). Dit verschilt wel sterk tussen gemeenten. Vooral in gemeente Tholen (85%), Borsele (77%), Kapelle (75%), Noord-Beveland (71%), Schouwen-Duiveland (65%) en Terneuzen (61%) bevinden zich veel accommodaties op vakantieparken.
Woonhuizen versus regulier toeristisch logiesaanbod
- Volgens de gemaakte inschatting maakte in 2022 ten minste 59% van de actieve accommodaties in Zeeland deel uit van de reguliere accommodatiesector (accommodaties op bestaande recreatiebedrijven als campings en vakantieparken & in hotels, hostels & bed & breakfast).
- 39% van de aanbieders in 2022 biedt één accommodatie aan.
- 12% van de aanbieders biedt twee tot en met tien accommodaties aan.
- In ieder geval bieden 31 aanbieders meer dan tien accommodaties aan. Onder deze groep vallen ketens als Belvilla, Interhome, en Landal. Omdat van een groot deel niet bekend is wie de aanbieder is, kan dit aandeel hoger uitvallen.
Wat kunnen we zeggen over deze uitkomsten
- Het aantal actieve accommodaties op dit type verhuurplatforms is in de periode 2019–2022 gegroeid. Met circa 6.000 accommodaties is het desalniettemin slechts 15% van het totale logiesaanbod in Zeeland.
- Ten minste 59% van het aanbod is regulier, bestaand recreatief aanbod op o.a. campings en vakantieparken.
- Het aanbod concentreert zich aan de kust.
- De bezettingsgraad in Zeeland is in vergelijking met andere bestemmingen hoog. De bezetting van particuliere accommodaties en accommodaties van reguliere toeristische aanbieders is vergelijkbaar hoog.
- De gemiddelde overnachtingsprijzen in 2022 zijn voor een woning gemiddeld € 160 en voor een kamer € 105.
- Dit resulteert in een gemiddelde omzet van € 18.865 voor een woning en € 13.810 voor een kamer.
Voor wat betreft de professionele aanbieders als campings en vakantieparken zijn verhuurplatforms extra verkoopkanalen. Miljoenen potentiële klanten in ruil voor commissie. En voor de particuliere aanbieders betekenen deze platforms makkelijk toegang krijgen tot een enorm klantenpotentieel, meeliften op geavanceerde techniek en marketing en aanzienlijke omzetresultaten boeken.
Airbnb en andere platforms voor particuliere vakantieverhuur
Airbnb is wereldwijd één van de bekendste platforms voor particuliere vakantieverhuur. Wereldwijd zijn bijvoorbeeld ook Vrbo (onderdeel van Expedia), Booking.com en reviewwebsite TripAdvisor actief in de verhuur van particuliere accommodaties. Daarnaast zijn er een groot aantal platforms die actief zijn in specifieke regio’s (zoals diverse verhuurplatforms en verhuurkantoren in Zeeland), voor specifieke herkomstgebieden (zoals diverse Duitstalige platforms) of specifieke interesses (zoals huisjes in de natuur).
De cijfers gepresenteerd in deze monitor zijn gebaseerd op data van het bedrijf Airdna, die data verzamelt van de verhuurplatforms Airbnb en Vrbo. Data van alle andere verhuurplatforms zijn niet direct in deze monitor meegenomen. In de praktijk blijkt dat veel aanbieders hun accommodatie op meerdere platforms aanbieden om hun bereik te vergroten. Als een accommodatie via een ander platform dan Airbnb of Vrbo is verhuurd, zal de verhuurder deze ook op Airbnb / Vrbo als niet-beschikbaar moeten markeren om dubbele boekingen te voorkomen. Op die manier ontstaat via deze monitor zicht op het totaal aantal bezette nachten van de aangeboden accommodaties – ongeacht het daadwerkelijke boekingskanaal. Alleen aanbieders die wél op andere platforms en níet op Airbnb of Vrbo adverteren, vallen buiten het bereik van dit onderzoek.
